1번 예습 포스팅에서, 신도림역 대림 e편한세상 1,2차 아파트에 대한 입지 분석을 해봤었다.
신도림동 공인중개사 휴무일 관계로, 이번 주말에 다시 임장을 가보기로 했기 때문에, 귀중한 토요일에 다른 아파트도 돌아볼 수 있으면 좋겠다는 생각을 했다.
특히, 지역구 대장아파트는 당연히 금액이 비싸기에, 실제 매매까지 이어지기는 힘든 경우가 많지만, 이럴 때가 아니면 언제 대장아파트 매물을 구경이라도 해보겠는가. 비싼건 왜 비싼지 알아야, 추후 지방에서도 대장아파트의 옥석 가리기가 가능할 것이다.
(가격기준)구역 내 대장아파트 - 신도림동 대림 e편한세상 7차아파트 (평당 4,433) / 구로5동 구로우성아파트 4,132만
신도림동에서의 2023년 1월 기준 실거래 이력이 있는 대장 아파트는 신도림동 대림 e편한세상 7차 아파트이다. 30평대이상의 대형평형까지 고려했을 때의 경우. 신도림동의 경우 최대 평당 4천만원대까지의 실거래 가격 이력이 있다.
신도림 7차 e편한세상
준공 년도 : 2004년 6월 16일 (20년차)
용적률 / 건폐율 : 293% / 20%
시공사 : 대림산업 (e편한세상)
주차대수 : 세대당 1.36대
난방 : 개별난방, 도시가스
2023.1월 기준 32평형 최저가 : 매매 13.1억원
보다시피 2000년대 초반의 유행때문인지, 최소 32평이고 43평의 대형평수로 구성되어있다. 시대마다 선호되는 평형대가 다르지만, 국평인 32평형도 13억이상의 큰 금액이기 때문에 사회초년생인 나로써는 사실상 아직 도전이 힘든 단지이다.
구로5동 구로우성 아파트
준공 년도 : 1985년 6월 28일 (39년차)
용적률 / 건폐율 : 178% / 23%
시공사 : 우성건설
주차대수 : 세대당 0.83대
난방 : 개별난방, 도시가스
2023.1월 기준 20평형 최저가 : 매매 8.5억원
연식을 보면 알 수 있듯, 재건축 관련 이슈가 충분히 부각될만한 단지기에, 가격이 높은 편이다. 특히, 용적률 178%이므로 구축 치고도 용적률이 상당히 낮다. 대지지분을 20평기준, 평균 14.8평정도로 보기에 고층으로 지어진다면 추가 분담금을 많이 들이지 않고도 새 아파트를 받을 수도 있다.
투자 가치는 충분한 신도림 역세권의 아파트.
2022년 6월은 본격적인 하락장이 시작되기 이전이긴 하지만, 그래도 최근 실거래가 8.5억원을 마크하며, 재건축 규제완화에 대한 기대감이 여실히 보이는 실거래가이다.
구로우성의 장점은 초품아라는 점. 평균적으로 10% 정도의 프리미엄이 형성된다고 볼 수 있겠다. 단지가 크지 않아 재건축시에 많은 세대가 들어오지는 못하는건 조금 아쉬운 부분이다.
신도림동 20평대 대장아파트는?
20평대로 평형을 낮춰보자. 지난번에 보려했던 신도림 e편한세상 2차아파트도 보이고, 신도림동아 1,3차의 가격이 눈에 들어온다. 특히 신도림동아 3차의 경우 매 12억에 올라와있고, 호갱노노 확인시에는 11억 500에 21년 12월에 거래된게 마지막. 상투는 11억 7,500만원 수준이다. 후덜덜하다.
신도림동 신도림동아1차
준공 년도 : 1999년 (25년차)
용적률 / 건폐율 : 395% / 22%
시공사 : 한신공영
주차대수 : 세대당 1.4대
난방 : 개별난방, 도시가스
2023.1월 기준 20평형 최저가 : 매매 10억원(25평형)
3룸 구조의 59제곱 매물이다. 10억원의 높은 가격이지만, 계단식, 단지내 높은 주차대수(1.4대) , 395%(!)의 높은 용적률. 근처 신도림초등학교와 아주 가까이 붙어있어, 초품아이며, 신도림중학교도 근처에 있다.
근처 학군중에서 학부모들은 신도림초등학교를 더 선호한다고 하더라(호갱노노 입주민 리뷰)
아무래도 다른 지역대비 구로구의 경우 외국인 근로자분들도 많이 거주하시기 때문에, 학교마다의 분위기같은게 있다고 생각하는듯. 나는 못사는 동네에서 자랐지만 그냥 애들끼리 잘 지냈던 것 같은데, 어쨌든 나는 집을 실거주라는 명목하에 투자목적으로 사니까, 가격적인 측면에서는 당연히 여러사람들의 공통된 생각을 따르는게 맞다.
신미림초 대비 신도림초 근처의 아파트들이 매가가 높다. 전세가율은 대부분 40-50%에서 형성되어 안정적인 모습을 보인다. 서울 내에서도 입지가 좋은 이런 지역의 경우 역전세가 나거나 할일은 크게 없을 수 밖에 없을거 같다.
도보로 도림천 이용, 디큐브시티 현대백화점 이용, 1,2호선 및 GTX 노선 착공중인 신도림역 근처 공원시설까지. 여의도/종로/강남/삼성/양재 등 대부분의 업무지구의 출근이 불편하지 않은 교통의 요충지다.
신도림동 용적률을 살펴보면, 신도림동아 1차와 2차, 3차까지 모두 용적률이 매우 높다. 400%면 추후 재건축 사업성은 거의 없다고 봐도 무방하기에, 내가 신도림에서 꼭 살아야 되는 일이 있어도 망설여지는 요인이 될 것 같다. 도림천역 근처 신도림현대나 다른 아파트들은 더 구축이고 소형 아파트이나 대지지분 측면에서는 나은 부분이 있다.
지도로만 보는 신도림과 실제로 돌아본 신도림이 어떨지는 한번 이번 주말에 다녀와서 후기로.
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