1. 신도림역 대림 e편한세상 1,2차 아파트 신혼집 임장 전 입지 분석

올해 가장 큰 목표는 9월에 있을 결혼을 위한 신혼집을 구하는 것.

시작부터 서울에 있는 국평 아파트를 살 정도로 돈을 많이 모으진 못했고 

실거주 포지션에서 영끌까지하지 않고 매수하기 위한 수준은 사실 경기도 내지는 서울 내 저렴한 입지의 

소형 아파트라고 볼 수 있다. 

 

임장 예습을 하는 것은 임장전 블로그에 정보를 남겨두고, 임장 이후의 솔직한 느낀점을 적어내려가며 

쌓인 데이터 베이스를 보며 어떤 부분을 느꼈는지 가감없이 남겨보기 위함이다. 

구로구 신도림동 

구로구 신도림동을 첫번째 임장 지역으로 잡은 것은 간단하다. 이날 저녁 신도림역 근방에서 뮤지컬을 볼 계획인데, 

본격적인 첫 임장을 정초부터 해보고 싶어서였음. ㅎㅎ

 

나와 여자친구는 모두 신도림 근처가 직주근접도 좋지 않고, 낯선 지역이기 때문에 실거주를 할 계획은 없으나, 서울 내의 수많은 곳들이 언제든 투자하게 될 지역이 될 수 있기 떄문에, 2D로 네이버 부동산과 호갱노노를 보는 것보다는 어쨌든 믹스커피 한잔을 마시더라도 그지역 부동산들을 돌아보며 4D로 느껴보도록 하자.

 

오늘 볼 신도림역 대림 e편한세상 2차 아파트의 경우 구로구 신도림동에 위치하지만, 영등포구와 맞닿아있는 위치에 있다. 아무래도 구로구에서는 가리봉동 등 외국인 분들이 밀집해 거주하는 지역들이 있기 때문에 해당 사항을 고려안한 것은 아니다. 구로구 내에서는 아무래도 이런 입지와는 가장 거리가 먼 축에 속하는 부분도 고려해야 한다. 

 

편견없는 우리는 괜찮지만, 시장 참여자들은 가격으로 기피지역을 나타낸다.

 

사전 정보

현재 시점에서 우리의 결혼을 위한 가용 금액은 최대 3억원 정도로 추정된다. 

2023년의 경우 특례 보금자리론을 도입하면서 LTV/DSR등 대출규제 완화로 인해,

우리와 같은 실거주자들에게 좋은 매수시점이 될 수 있기에, 최대 7억대 정도의 

신혼집을 매매로 구할 생각까지 해보고 있다. (시세 파악이 가장 중요한 시점으로 보인다.)

 

 

평형 상관없이 최대 7-7.5억 매매가로 고려

서울 시내의 국평(전용84)을 7-7.5억원에 거의 구매할 수 없기때문에 우리는 평형을 낮춰서 생각해보고 있다. 

 

먼저 네이버 부동산을 켜고, 신도림동 근처 단지들을 본다. 

신축/구축, 초품아 여부에 따라 다르지만, 평형당 2700-4400만원 수준으로 추산된다.

 

25평 정도로 역산해보면 최소 6.75억원 - 11억원 수준으로 형성된다. 

하지만 내가 원하는 집이 25평짜리가 없을수도 있고 취득세나 중개보수 등 여러 금액을 감안해야하기 때문에

신도림역에서 20평대 집을 구하려면 거의 동네에서 제일 싼 집이 가능할 것이라고 생각해볼 수 있다.

다만, 이 평형당 가격의 경우 이전 거래가들이 반영된 부분이 많기 때문에 아무래도 지금같은 하락장에서는 조금더 여유있게 볼 수 있을 것으로 보인다. 

 

 

지도를 보면, 신도림역 1호선 지상철을 기준으로 북서/동남쪽으로 길이 나누어져 있다.

여기서 미리 생각해볼 수 있는점은

지상철 1호선 근처 단지는 지하철, 고속철, 화물철도로 인해 무조건 시끄러울 수 밖에 없다.

 

만약 소음에 민감한 사람이라면 일단 역 바로앞 단지들은 피하는게 좋아보인다. 

 

신도림역 북서쪽 - 8억 미만 아파트

신도림역 기준 북서쪽에서 8억 미만아파트를 봤을때, 단지 세대수도 준수하고 좋은 매물은 단연

신도림 대림 e편한세상 2차아파트가 보인다. 

 

신도림우성, 미성, 구로월드 메르디앙 등, 역에서 멀어지거나 평형이 너무 크거나 단지가 너무 작은 꼬마아파트의 경우 임장에서 일단 고려하지 않았다. (실거주라면 또 혹시 모르겠지만 이번엔 그런 목적이 아니라)

 

 

2298세대의 대단지, 99년식이라 사용승인일 기준으로도 25년 언더의 비교적 젊은 서울 역세권 아파트.

신미림 초등학교를 안고 있는 초품아(통상 10% 수준의 프리미엄을 준다.) 신도림 대림1,2차(e편한세상)이다.

 

급매 7.5억원짜리 매물이 나왔는데, 202동 매물인데 하필 이게 신도림역 지상철쪽 가장 근처에 붙은 동이다. 그래서 RR까진 아니지만 남동향에 7층짜리 매물인데도 가장 낮은 가격으로 올라온 이유에 한몫할 것으로 보인다.

 

대단지다보니 거래 이력도 많다. 부동산은 모의투자가 불가능하다. 실거래가 뜨는 빈도도 너무 길고 데이터화 하기에 매우 어렵기 때문이다. 다만 과거 이력은 거짓말을 하지 못한다. 꾸준한 거래가 일어나는 역세권 초품아 단지임에 틀림없고, 좋은 가격이 왔을때 실거주로도 좋아 보인다. 

 

최고가 기준 9.6억원, 현재 호가는 7.5억원임에도 거래가 일어나지 않고 있다. 매수자 우위인 현재 시장에서는 본격적 상승 전의 가격인 2018년도의 5억원이라는 가격까지 내려오기를 바라고 있기 때문이겠지.

 

단지에 붙어있는 공립 초등학교인 서울 신미림초등학교, 도보로 2분 거리에 위치해있다. 

호갱노노를 봤을때는 신미림초등학교보다는 신도림초등학교를 선호하는 것으로 보이나, 아무렴 공립이더라도 초등학교 근처 아파트는 메리트가 꽤나 있다. 

길건너에 있는 99년식 동갑내기 아파트인 신도림 롯데아파트의 급매가 7.2억에 올라와있는데, 거의 같은 포지션인데 세대도 많고 초품아인 신도림대림 1,2차아파트가 아무래도 3천만원을 더 주더라도 7-8억대 가격 포지션에서는 조금 더 좋아보인다. 다만 신도림롯데의 용적률이 250%대로 300퍼센트가 넘는 대림e편한세상이 조금 쳐지는 부분이라 볼 수 있다. 

 

이외에도 평면도, 노후 수준이나 거리 분위기, 소음 등 고려해야 할 부분이 많을 것 같아 주말에 임장을 해보고 후기를 꼭 남기도록 해야겠다. 59제곱 기준 직전거래가는 7.85억원이다. 

 

용적률은 316퍼센트, 건폐율은 19%이다. 용적률이 구축치고 꽤 많이 높다. 재건축 등을 통한 투자가치를 노리는 것은 힘들어보이나, 서울내 초역세권 아파트이니 만큼, 리모델링 등을 통한 개선의 여지는 있다. (하지만 아직 30년도 안된 아파트라)

 

주말에 임장 다녀와서 후기 남기겠음.